Los conjuntos residenciales en el país tendrán que empezar a pagar IVA por el alquiler de las zonas comunes. Así lo explicó la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (Dian), asegurando que se trata de un servicio como cualquier otro, y que en consecuencia, está gravado con este impuesto.
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“Cuando los conjuntos alquilan parqueaderos, piscinas, salones comunales, gimnasios u otros espacios de zonas comunes, están prestando un servicio, independiente de que quien alquile sea propietario, residente o visitante, el Estatuto Tributario establece que ese servicio que se presta está gravado con IVA y debe generarse la respectiva facturación electrónica”, aseguró Gustavo Peralta Figueredo, director de Gestión Jurídica de la Dian.
El funcionario recalcó que “cuando el uso de estas zonas comunes se dé a manera de préstamo o cuando su costo esté incluido dentro de la cuota de administración, sin que haya un cobro por concepto de alquiler, no se genera el cobro de IVA”.
Sumado a esto, la entidad expuso que el artículo 462 del Estatuto Tributario es claro en que si el arrendamiento de un espacio común genera ingresos para la unidad residencial, dicha actividad es considerada una explotación comercial y no una simple manutención, lo que conlleva la aplicación del IVA.
Hasta ahora, la entidad ha logrado establecer que cerca de 1.200 conjuntos que, estando obligados a declarar y pagar el IVA, no lo hacían. A esta lista se le podrían unir otras 90 copropiedades que están siendo investigadas por este mismo motivo.
No cayó bien la medida
Lo que quiere hacer la Dian con el cobro del IVA por el uso de las zonas comunes podría ser una interpretación errada del concepto de explotación comercial. Según Silvia Padilla, presidenta de la Lonja de Propiedad Horizontal de Barranquilla, la normativa tributaria es clara, pero hay un concepto de alquiler que debe tenerse en cuenta para los propietarios.
“El IVA siempre se ha cobrado en las propiedades horizontales cuando hay una explotación comercial porque hay muchos edificios que tienen alquiladas las azoteas, pero hay casos como los de las piscinas y el salón social que realmente no se explotan, son casos específicos que un propietario la usa un día que otro, entonces dejan como una donación o especie de abono, que se usa para el mantenimiento de esa área. Es un aporte voluntario de la persona al hacer uso de una zona a la que tiene derecho porque así lo dice el reglamento de propiedad horizontal”, declaró.
En ese sentido, aseguró que las propiedades horizontales, a diferencia de otros espacios, son entidades sin ánimo de lucro, y lo que se utiliza dentro de la copropiedad es para el beneficio de las áreas comunes de manera interna: “Nosotros no es que vemos a la piscina como algo público donde se mete todo el mundo. Si la Dian sigue con esta persecución a las propiedades, lo único que podemos hacer es evitar el cobro, pero no pueden decir que es explotación comercial”.
Pidió a la entidad que se aclaren los conceptos de actividad comercial para no generar preocupación entre los administradores de conjuntos residenciales en la ciudad.
Otras opiniones
Por su parte, Juan Torres, administrador de un conjunto residencial en la ciudad, puso de presente que “los propietarios están pagando las cuotas de administración y disfrutando de un servicio que les brinda el conjunto residencial, pero no hay transacción comercial que deba ser registrada. Por ningún motivo tendríamos que pagar IVA”.
Mientras que Héctor Bustamante, otro administrador de propiedades de la ciudad, explicó que “los edificios residenciales deben comenzar a implementar el uso de las zonas comunes como una contribución a despensas de mejoras locativas u otros aspectos similares como mantenimiento para el registro de los libros de contabilidad. Así no se incurrirá en ninguna sanción por parte de la Dian. Igualmente hay que revisar en las administraciones la mejor forma de facturar sus actividades”.
¿Qué tan severa es la norma?
La revisora fiscal Alexa María Ceballos expuso que no hay objeción legal para evadir el pago del IVA por uso de las áreas comunes.
“Cuando un conjunto decide cobrar por usar sus áreas comunes, parqueaderos o llámese otras áreas, eso se sale de lo que es su objeto social y son actividades que en el Estatuto Tributario están gravadas con IVA. La Dian lo que está haciendo es exigir el cumplimiento de las normas tributarias del país”, detalló.
Agregó que “los desacuerdos que se generan entre las propiedades horizontales es porque siempre se ha considerado que este cobro no lo deben registrar, pero el estatuto es claro, y dice que si una propiedad no explota sus áreas comunes no es responsable de impuesto, solo sí lo hacen. Es decir, si yo doy un aporte voluntario a un edificio, y por ese aporte yo te presto el salón social, yo realmente estoy pagando por el uso de ese espacio; eso es alquiler y se grava”.
Ceballos hizo una recomendación a los conjuntos residenciales que realizan este tipo de actividades comerciales con las áreas comunes.
“Cada conjunto lo que tiene que hacer es analizar qué actividades está realizando dentro de su conjunto. Si tiene este tipo de actividades se debe reconocer que las está realizando y que por lo tanto debe cumplir las normas tributarias y acogerse a la facturación electrónica que únicamente sería por las actividades que generan IVA”, dijo.
Además, expuso que “las cuotas de administración no están grabadas ni con IVA ni tiene que ser con facturación electrónica. Es únicamente por las actividades que se dan uso de estas áreas comunes y que genere el IVA”.
También, pidió que “se lleven a cabo mesas de trabajo con los administradores de propiedad horizontal del país para llegar a las mejores resoluciones sobre este panorama y la aclaración del Estatuto Tributario, con efectos de cumplir con la ley”.
“Es fundamental evitar impactos negativos en la calidad de vida de los residentes en edificios”
La Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas) manifestó, a través de un comunicado, su desacuerdo con la reciente directriz de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (Dian), que impone el pago del IVA por el uso de zonas comunes en propiedades horizontales.
“Esta medida no solo representa una carga tributaria para las copropiedades, sino que también desconoce adicionalmente la naturaleza y función de la propiedad horizontal en el bienestar y la seguridad de las comunidades. Los parqueaderos y demás áreas comunes no son activos comerciales, sino espacios esenciales para la administración y sostenibilidad de las residencias. Gravar estos ingresos podría traducirse en un aumento de las cuotas de administración, afectando directamente a propietarios y residentes”, se lee en el documento.
Hizo un llamado a la Dian y al Gobierno nacional para que reconsideren esta decisión y establezcan un diálogo con el sector inmobiliarios y evitar impactos negativos.
