La administración de edificios o conjuntos residenciales no es una tarea fácil y la responsabilidad de quien asume esta labor adquiere gran importancia en la medida en que debe garantizar el cuidado y vigilancia de los recursos y los bienes comunes de los propietarios.
Sin embargo, hay quienes ejercen esta actividad como una alternativa al desempleo sin tener las condiciones para ello, mientras que otros la ven solo como un negocio, sin tener en cuenta el beneficio de propietarios o residentes.
Los ingresos de un administrador por el desarrollo de esta actividad pueden llegar hasta los $30 millones mensuales dependiendo del número de edificios que maneje. En Barranquilla, dado el auge y crecimiento del sector inmobiliario, no es extraño que uno solo tenga a su cargo más de una propiedad o más de diez si es una empresa.
Aunque la labor puede ser ejercida por una persona o por empresas especializadas, la decisión de elegir al administrador está en el consejo administración o la junta de copropietarios.
Luis Fernando Acosta, presidente del Colegio Inmobiliario de Barranquilla y presidente nacional de Asolonjas, asegura que, en promedio, un edificio pequeño puede manejar un presupuesto mensual de $6 o $7 millones, mientras que uno grande tener $30 y $50 millones mensuales. 'Estas cifras reflejan la magnitud de la responsabilidad que debe tener quien ejerce la administración', subraya el dirigente.
Afirma que ha conocido casos de edificios que han quebrado por un mal manejo de los recursos. 'Cuando esto sucede son afectados los propietarios, hay administradores que se van con el dinero que recaudan', alerta.
Señala que en 2009 había 14 mil edificios en Barranquilla, cifra que seguramente fue superada, con lo que también ha aumentado la demanda de administradores.
Actualizar reglamentación. Silvia Padilla, presidenta de la Lonja de Propiedad Horizontal en el Atlántico, asegura que en Colombia a la administración de edificios o conjuntos no se le dio la connotación legal de una profesión, por lo que se entiende que dicha labor es un oficio. 'De ahí que existan abusos de confianza y problemas de responsabilidad en las edificaciones por parte de las personas que ejercen esta función y la forma como se determina la idoneidad de quienes asumen tal labor', señala la dirigente gremial.
Indica que la ley no establece los requisitos que necesita una administrador para ser idóneo, sin embargo hay oferta de cursos y capacitaciones a cargo de entidades como las lonjas y el Sena que permiten a los administradores tener los conocimientos básicos para lograr un buen resultado a su gestión. Pero esa capacitación no es obligatoria.
Afirma que Icontec y Fedelonjas trabajan en una norma técnica orientada a mejorar la gestión del administrador y que ayudará a profesionalizar esta actividad. 'En conclusión, hasta ahora cualquiera ejerce esta función en Colombia', sostiene Padilla.
Manejo de recursos. A los administradores les corresponde el recaudo y manejo de los recursos del edificio o conjunto, los cuales son generados por el pago de la cuota de administración que corresponde al 10% del presupuesto.
Los conjuntos de uso comercial o mixto estarán obligados a tener un Revisor Fiscal, que debe ser un contador público titulado, con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores, que será elegido por la asamblea general de propietarios, los edificios solo residenciales puede decidir si lo tienen o no.
'La falta de profesionalismo ocasiona daños irreparables y perjuicios económicos que terminan deteriorando los edificios o conjuntos', asegura Padilla.
Demandas laborales, por no cumplir con normas de contratación de personal; pago de multas por cortar un árbol sin tener los permisos y no cancelar la retención en la fuente a la Dian, son, entre otros, los problemas que por su magnitud económica desvalorizan las propiedades.
'Nadie compra en un edificio demandado y mucho menos donde no hay para pintar o invertir en mantenimiento por estar las cuentas embargadas', agrega la dirigente.
Nuevas propuestas. El presidente de Asolonjas afirma que el gremio trabajando con el senador Alvaro Ashton una nueva Ley de Propiedad Horizontal, en la que se incluye la creación de una superintendencia para este sector económico.
'Este sería un organismo autosostenible que ayudaría a solucionar los problemas que se presentan en materia de propiedad horizontal en el país', manifiesta Luis Fernando Acosta.
Hay vacíos en la norma
En Colombia el régimen de propiedad horizontal tiene la Ley 675 de 2001 que regula este tipo de inmuebles, sin embargo representantes de los gremios inmobiliarios consideran que requiere de actualización ya que deja algunos vacíos que afectan el buen desempeño de un administrador.
