En 2016, el precio de venta de la vivienda nueva en Colombia ha aumentado un 4,59%; y en Barranquilla el valor del metro cuadrado ha crecido 5,28%, según las estadísticas del Dane. La vivienda es considerada uno de los bienes más importantes para la sociedad, pues representa una fuente de riqueza que con el paso de los años gana valor y se constituye en una de las principales alternativas de inversión para un individuo a corto y largo plazo.
Así que entender lo que sucede con este sector permite hacerse con una visión de la economía general. De acuerdo con el Dane, el precio de la vivienda representa el 30% en el índice de precios del consumidor. Es decir, es el rubro en el que más gastan los hogares colombianos; en segundo lugar están los alimentos.
Andrés Martínez, economista de Uninorte, realizó un trabajo de investigación donde analiza el comportamiento del sector inmobiliario en Barranquilla con el fin de evaluar los determinantes de los precios, entre 1997 y 2014. En sus resultados encontró que la ciudad ha presentado una tendencia alcista en los precios de la vivienda durante el periodo entre 2004 y 2015. Situación que ha generado preocupación e incertidumbre en la población sobre los precios futuros del metro cuadrado y la vivienda nueva.
'En el mercado inmobiliario, el bien principal es tanto de consumo como de inversión. De allí surge la necesidad de cuidar este mercado, debido a que se encuentra en juego una gran proporción de las inversiones y ahorro de los hogares colombianos, y esto no solo se presenta en Colombia, sino a nivel mundial. Es necesario hacer un control y seguimiento a los factores que afectan los precios del sector inmobiliario', dice Martínez.
Para el propósito de la investigación, Martínez planteó que el precio de la vivienda depende de las variables fundamentales tradicionales: tasa de interés del crédito hipotecario, PIB del sector construcción del Atlántico, metros cuadrados construidos en Barranquilla, costos de la construcción y los precios la vivienda en periodos anteriores.
Descartadas las burbujas
Mediante herramientas estadísticas, los principales resultados obtenidos evidencian que durante el periodo en análisis el comportamiento alcista de los precios ha sido influenciado por las variables planteadas, con lo cual deja a un lado el supuesto sobre la especulación de los precios y la existencia de una 'burbuja inmobiliaria'.
Para Dann Payares, economista consultor, el aumento en el precio de la vivienda en los últimos años es una tendencia normal (mayor disponibilidad y calidad de los materiales de construcción).
'El precio de la vivienda depende de muchos factores, como mano de obra, materiales e insumos, maquinaria y alquileres, precio del dólar, etc. Cada sector (vivienda multifamiliar, estratos altos, VIS, VIPA) tienen particularidades que ameritan un análisis específico, pero en términos generales el aumento en los precios de los materiales de construcción es uno de los principales factores que han incidido en el precio de la vivienda', señala Payares.
En el largo plazo
La investigación de Martínez permite una aproximación al comportamiento futuro de los precios de la vivienda (medido por el índice de precios de vivienda nueva). El trabajo demostró que a largo plazo estos son predichos por las variables fundamentales tradicionales, como el ingreso de los hogares, la población, la tasa de interés para créditos hipotecarios, precios del metro cuadrado y precios de los insumos para la construcción, entre otros.
Según Payares, dada la estructura del índice (precio promedio de viviendas nuevas, en proceso de construcción y en venta), este mantendrá una tendencia positiva de crecimiento, aunque pueden existir fluctuaciones asociadas al tipo de viviendas, que son analizadas y que cambian de forma trimestral.
Durante los próximos años pueden existir cambios o fluctuaciones pequeñas, pero estos dependen más del tipo de viviendas que se comparan de forma trimestral, de acuerdo al estrato y ciudad. 'Es clave recordar que las construcciones no son homogéneas entre sí, y dependen de las preferencias del constructor y el cliente para los insumos y materiales', concluye Payares.
Efectos de la tasa
Gran parte de la población recurre a créditos o productos financieros para adquirir vivienda. De acuerdo con el trabajo de Martínez, a partir del 2004 viene en aumento el número de viviendas financiadas. Pese a esto, se esperaría que el acceso a créditos se viera influenciado por el comportamiento de la tasa de interés del mercado, la cual durante el último año ha sido constantemente modificada por el banco central. Payares explica que las modificaciones de la tasa de interés pueden afectar el comportamiento de los precios de vivienda nueva, pero es una relación indirecta y con un rezago en el tiempo. 'La tasa de interés está más relacionada con los factores asociados a la demanda de vivienda nueva, mientras que los precios dependen más de los factores necesarios para construirla, como insumos, mano de obra y maquinaria factores relacionados con la oferta'.
