En el primer semestre de 2018 se vendieron menos viviendas que en 2017 para el mismo periodo. Pese a que en el país hay un comportamiento decreciente del déficit habitacional, en esta primera mitad del año la venta de viviendas nuevas disminuyó 4,9% con respecto al año anterior, según la Cámara Colombiana de la Construcción, Camacol.
La actual oferta de vivienda nueva aún no alcanza para solventar el déficit habitacional en el país. De acuerdo con el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, el déficit en 2017 fue de 5,2%, es decir que 586 000 de hogares residían en condiciones de hacinamiento o en condiciones inhabitables.
La meta del gobierno para reducir este déficit es poner a disposición de los colombianos 900.000 viviendas nuevas y mejorar 600.000 viviendas usadas. Carlos Javier Velásquez, director del Centro de Estudios Urbano-Regionales de Uninorte (URBANUM), indica que la política nacional de vivienda de los últimos 16 años se concentró en la reducción del déficit cuantitativo de vivienda, donde destacaron los programas de vivienda gratis, dejando de lado lo correspondiente a déficit cualitativo de vivienda.
'La política de vivienda tiene que cambiar su visión para recuperar la ciudad, reducir la precariedad, mejorar los barrios, revitalizar y renovar las edificaciones que ya existen a partir del mejoramiento integral de los barrios. Cuesta menos, es más incluyente y, por supuesto, ambientalmente sostenible', señala Velásquez.
El anteproyecto de presupuesto general de la nación para 2019, que será discutido en el Congreso de la República, muestra que el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio tendría asignados recursos por $ 2,5 billones de pesos, de los cuales $312 mil millones serán destinados a la inversión para ejecutar políticas de vivienda. Por otro lado, $ 1,46 billones serían destinados al Fondo Nacional de Vivienda (Fonvivienda), encargado de la entrega de subsidios de vivienda en el país.
El atractivo de las VIS.Los subsidios y beneficios financieros del Estado han hecho que la vivienda de interés social (VIS) sea el principal tipo de vivienda vendido en el país. Según Camacol, en el primer trimestre de 2018, más del 60% de las viviendas vendidas en Colombia corresponden a esta categoría.
Velásquez señala que en Colombia la precariedad urbana es alta, pero se siguen construyendo nuevas viviendas de interés social en la periferia, en los sectores más alejados de la ciudad, con mayores problemas de toda índole y que terminan excluyendo socialmente a estas personas.
Factores negativos como la ubicación en las periferias de las ciudades y los problemas de transporte no han sido un impedimento para la alta demanda que han mostrado los colombianos por este tipo de vivienda. Para el primer trimestre de 2018 la venta de VIS incrementó un 55,3% con respecto al 2017, mientras que las unidades que no son de interés social mostraron una caída en sus ventas del 40,2%.
El incremento de precios de las viviendas en lo corrido del año tampoco ha sido un factor que afecte la demanda por VIS. Según el DANE, durante el primer semestre, en promedio, el precio de la vivienda en Colombia ha mantenido un crecimiento del 6,9%.
De acuerdo con Néstor Garza, profesor del IEEC de Uninorte, la producción de VIS es importante como una garantía de venta para el sector constructor formal, y es una estrategia de generación de empleo.
'En términos de urbanismo, las VIS no hacen ninguna contribución: los grupos de ingresos bajos siguen acudiendo a la construcción informal; el gobierno nacional y local siguen suministrando las infraestructuras de conexión sin realizar ningún cargo al desarrollo del suelo (plusvalía), como se hace en todos los sistemas urbanísticos desarrollados; y las urbanizaciones VIS se siguen construyendo en periferias mal conectadas y en tamaños demasiado pequeños por unidad', agrega Garza.
El reto para el gobierno de Iván Duque será reducir el déficit habitacional y permitir que más familias vulnerables y de bajos ingresos accedan a viviendas de calidad. Una de las medidas para atender esta situación es promover políticas de vivienda usada para compra o arrendamiento.
Análisis: Aumenta demanda de las VIS
Las viviendas VIS no son realmente de interés social. Su mercado objetivo original eran los deciles 4-5-6 de la distribución nacional del ingreso. Debido al aumento de los precios (causado en buena medida por los subsidios mismos) se ha tenido que expandir el rango VIS y crear el rango VIP, para de todas maneras atender el mercado objetivo de ingresos medios e incluso medio-altos.
Por Néstor Garza
*Profesor del IEEC de Uninorte
