Aprovechar las tasas de interés bajas en el mercado financiero y los subsidios que brinda el Estado hacen atractivo para muchos colombianos la posibilidad de adquirir casa propia este año. Sin embargo, es pertinente hacer un llamado a la prudencia y analizar muy bien las opciones. Lo primero que se debe analizar es que una tasa de interés baja no significa que las viviendas se pueden obtener a un menor precio.
Néstor Garza, profesor de Economía de Uninorte, señala que por lo general cuando la tasa de interés es baja, el valor de la propiedad inmobiliaria es alto. 'Por definición el valor del suelo es resultado de dividir la renta por la tasa de interés, pues es la tasa a la que se capitalizan las rentas para que alcancen un valor presente dado. En otras palabras, cuando la tasa de interés es baja, es conveniente pedir deudas, pero también es el momento en que la propiedad inmobiliaria es más cara. Es una decisión que tiene dos efectos contrapuestos'.
Según datos de la Superintendencia Financiera las tasas de interés para adquirir vivienda en el país comenzaron el 2019 con la tendencia decreciente que mantenían desde el 2018. En enero, la tasa efectiva anual con que se cotizaban los créditos de vivienda estaba entre el 10,46% y 13,91% para vivienda de interés social (VIS) y 9,54% y 14,9% para No VIS.
Víctor Saavedra, viceministro de Vivienda, indica que el ministerio tiene diversos programas con los cuales se pueden beneficiar los colombianos, en especial Mi Casa ya y Semillero de Propietarios. El primero es un programa dirigido a hogares uni o multifamiliares, con ingresos totales de hasta $6,6 millones, que no sean propietarios de vivienda, ni beneficiarios de subsidios familiares de vivienda.
'Quienes apliquen podrán recibir beneficios según su rango de ingresos de hasta $24,8 millones para la cuota inicial y dependiendo si la vivienda es de interés prioritario o social, tendrán derecho, además, a un subsidio a la tasa de interés durante 7 años entre $8,2 y $15 millones', agrega el viceministro.
Crédito para vivienda
Indudablemente, las tasas de interés bajas son una buena oportunidad para adquirir créditos de vivienda, pero no se pueden desconocer las tendencias de inflación en el país, pues este es el determinante de los UVT para financiación de vivienda nueva o usada. En los últimos meses en Colombia la inflación se ha mantenido controlada, lo cual explica que hayan pasado tantos meses sin que el banco central modifique la tasa de intervención.
En general, a la hora de requerir un crédito de vivienda también se deben analizar factores como los requerimientos, pagos y adquisición del crédito. Carlos Yanes, profesor de Economía de Uninorte, indica que siempre es importante que el consumidor tenga en cuenta su capacidad de pago para obtener un crédito y no le resulte un dolor de cabeza en el futuro por comprometer su liquidez con esta responsabilidad crediticia.
La inflación es una variable importante a considerar, pues en la medida que esta crezca, la deuda también se incrementará en el largo plazo. 'El valor de los impuestos como el predial y del precio del metro cuadrado en el sitio donde piensa adquirir su vivienda, y desde luego pensar que la dinámica de la economía en el futuro sea positiva, ya que esta puede impactar en la valorización del inmueble', agrega Yanes.
La situación económica del país le indicaría en qué zonas debe adquirir su vivienda para aprovechar de mejor manera su crédito inmobiliario. De acuerdo con Garza, ha sido documentado que el precio de vivienda para grupos de altos ingresos fluctúa más proporcionalmente con el ciclo económico; en grupos de bajos ingresos, especialmente en los mercados de vivienda informal, dicho ciclo es atenuado.
'En otras palabras, durante los auges el precio de la vivienda para ricos y clase media-alta aumenta desbordadamente, mientras que cae precipitosamente durante las recesiones. El precio de la vivienda para grupos de bajo ingreso no fluctúa demasiado con el ciclo económico del país', explica Garza.
Venta de vivienda
Según Camacol, en Colombia en 2018 se vendieron alrededor de 172.000 casas; uno de los registros más bajos en los últimos años. De estas el 60% fueron viviendas de interés social (VIS) y el 30% pertenecieron al segmento medio.
El viceministro Saavedra indica que el Gobierno se ha trazado como meta —incluida en el Plan Nacional de Desarrollo— hacer 520 mil viviendas de interés social y prioritario. 'Para ello estamos incentivando no solo la compra de vivienda a través de programas y subsidios que benefician cada vez a más colombianos, sino que también estamos trabajando para generar más y mejores oportunidades para aquellas personas que difícilmente pueden acceder a un crédito hipotecario y llevan varios años pagando arriendo'.
Análisis
Una política de vivienda
La política de vivienda debe ser equilibrada para ambas partes que realizan el contrato. Por el lado de las instituciones financieras poseer tasas de interés que permitan capitalizar el riesgo de préstamo, como a su vez a los consumidores no les resulte costoso acceder a préstamos de vivienda. También menos requisitos para acceder a créditos por parte de las personas que estén interesados en viviendas que no son de interés social. Promover las ferias inmobiliarias en distintas ciudades del territorio.
*Profesor de Economía de Uninorte.
