Son 100 las quejas que ha recibido la Lonja de Propiedad Horizontal del Atlántico en el primer semestre de este año, por parte de los propietarios de inmuebles afiliados y no afiliados, por las 'actuaciones irregulares' de algunos administradores de edificios. En el mismo periodo del año pasado, el gremio solamente había recibido 39 quejas lo que representa un incremento del 61%.
Según Silvia Padilla Zarate, presidente de la agremiación, las quejas van desde las faltas a la ética y al buen desempeño de sus funciones, hasta conductas penales como la 'corrupción privada y administración desleal'.
La dirigente expresó su preocupación y calificó como 'alarmante' el alto índice de consultas y quejas. 'La propiedad horizontal se ha incrementado en Barranquilla, multiplicándose los casos y llevando a los propietarios a un desgaste emocional y patrimonial, ya que para poder resolver este tipo de situaciones deben invertir tiempo, costo de abogados, contadores, arquitectos', señala la dirigente gremial.
Asegura que este tipo de situaciones atentan contra la vivienda legal y constitucionalmente amparada en la ciudad y el departamento.
Es por ello que el gremio hace un llamado a las autoridades, a los propietarios de inmuebles y expertos para que analicen estas situaciones que se vienen presentando y se planteen las soluciones que se pueden adoptar.
La Lonja de Administración de Propiedad Horizontal es un gremio con sede principal en Barranquilla, es de carácter nacional y de interés común, sin ánimo de lucro. Es un ente agremiado de edificios, conjuntos residenciales, centro comerciales, personas jurídicas de la propiedad horizontal, personas naturales y facilitadores de gestiones de quienes se hallen relacionados con el sector.
El Top 7 de los problemas
Según Padilla, la queja que más han recibido tienen que ver con extralimitaciones en las contrataciones. Algunos administradores hacen contratos por fuera del año presupuestal o no ejecutan el rubro conforme al presupuesto de gasto. Han detectado que contratan con empresas de vigilancia por tres o cinco años, porque 'ganan una comisión de 8 millones de pesos por cada contrato'.
En segundo lugar está el conflicto de intereses entre la constructora o el administrador provisional. 'Los copropietarios desconocen que no pueden dejar al administrador que le trabaja a la constructora administrando las áreas comunes, puesto que cuando van a hacer reclamaciones de la obra el juego de interés es impresionante'. Asegura que los administradores, con el fin de obtener el resultado favorable para la constructora, dilatarán los procesos hasta que prescriben las acciones legales.
Padilla citó como ejemplo que en un edificio del norte descubrieron que a las tuberías contra incendio no les cabe ni una manguera y la administradora del edificio, que le trabaja a una constructora, no soluciona nada y por el contrario ocasiona un perjuicio a 'gente que compró de buena fe'.
El tercero tiene que ver con mal manejo de la convivencia. 'Los administradores están generando conflictos, a ellos no les importan si los copropietarios se agreden. En vez de buscar conciliación y soluciones al conflicto son la herramienta utilizada para generar más conflictos'.
En el cuarto lugar está la administración desleal y corrupción privada. 'Se da cuando la persona administra mal intencionadamente, es decir, administra para beneficio particular'.
La quinta anomalía frecuente tiene que ver con el desconocimiento de la ley 675 de 2001. 'Cometen errores por no conocer lo que establece la norma'.
En sexto lugar la falta de cumplimientos. No van a los sitios de trabajo, sino que cuentan con cinco o más asistentes, dependiendo del número de edificios que administren.
Y en el top 7 la falta de control en los siniestros. 'Se está dando una mermelada porque no hay tales siniestros, pero cobran los seguros'.
Padilla advierte que se está viendo una 'corrupción privada' impresionante en la propiedad horizontal. 'Se está viendo testaferrato, lavado de activos, gente en edificios donde dicen que hay 83 proveedores y nada más tienen 5 proveedores (vigilancia, aseo, mantenimiento de ascensores, entre otros)'.
Decisión clave: ¿quién escoge al administrador?
Aunque la labor puede ser ejercida por una persona o por empresas especializadas, la decisión de elegir al administrador está en el consejo de administración o la junta de copropietarios.
Silvia Padilla, presidente de la Lonja de Propiedad Horizontal, explica que la constructora pone el administrador provisional y una vez tiene vendido el 51% del edificio le corresponde nombrarlo a los mismos propietarios.
En Colombia a la administración de edificios o conjuntos no se le dio la connotación legal de una profesión, por lo que se entiende que dicha labor es un oficio.
Los ingresos de un administrador de propiedad horizontal por el desarrollo de esta actividad pueden llegar hasta los $30 millones mensuales dependiendo del número de edificios que maneje y el estrato social. En Barranquilla, dado el auge y crecimiento del sector inmobiliario, no es extraño que uno solo tenga a su cargo más de una propiedad o más de diez si es una empresa.
